主题: 上海高端酒店遭疯狂抛售 无人接盘

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  • 发表于:2015/4/12 21:26:18
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来源 新金融观察报

随着反腐的开展,高端酒店的出售量级还在升级,与此同时,更多的高端酒店有待进驻,新的项目还在进行。看似矛盾又不矛盾的现实纠结在一起,而更多的投资者、接盘者还在观望。

新金融记者 淮纯菊

低调抛售

“进入2015年,国内高端酒店的抛售,依旧是‘主流’。而上海的高端酒店几乎接近‘全城出售’。”4月8日,一正在为国外投资机构物色上海高端酒店资产项目的项目总监对新金融观察记者说。

该项目总监表示,这是通过亲历的业务和信息得来的、“劲爆”到让自己都惊讶的结论——因每天都会接触与酒店资产出售有关的业务和信息,对高端酒店出售的现状已近常态,但这个“结论”还是超出了自己此前对行业形势的预判。

2014年下半年,高端酒店资产抛售逐渐频繁的当时,他曾判断上海有近50%的高端酒店资产面临出售。但眼下,放在手头的、有出售意愿的上海高端酒店,不论从位置、品牌、规模上都刷新了此前的“数据”。

“我所在的团队,最近几个月才开始接触国外投资机构的合作邀约。根据对方提出的要求,在上海搜索项目的过程中,我们接触了很多‘内线’,也从他们口中了解到了很多上海欲出售的高端酒店项目,甚至拿到了部分欲出售酒店的资料,在资料未收集齐的情况下,目前的上海,欲出售的国际联号酒店资产已近四十家。而我和我的团队所掌握的信息显然并不全面,如果其他渠道里流出了几乎同等的数据,那么……”前述项目总监欲言又止。

他所言及的‘内线’,分别来自银行、法院、资产管理澳门拉斯维加斯博彩甚至商业协会。而所谓国际联号酒店,是对那些非本土品牌、跨国间的酒店管理品牌酒店澳门拉斯维加斯博彩旗下全资管理、合资管理或特许经营使用其品牌的酒店集群的泛称。

该项目总监称,自己实在不便透露这些有出售意愿的酒店名称,也不便透露国外投资机构的信息,均签有保密协议,各方面的工作都会‘秘密’进行,只能说“密度很大,超出我想象。”

“危言耸听。”中国旅游研究院副研究员杨宏浩在听闻上述信源后对新金融观察记者强调。他还表示,“是有一些高端酒店在出售,但这个信息肯定是有问题的,没到那个程度。”

这是几乎相反的判断。但因前述项目总监不能透露的甲方乙方,让新金融观察记者的求证无从展开。然而,酒店产权网的发展历程和部分数据似乎可以“呼应”前述项目总监的“结论”。

酒店产权网,这个致力要做“中国酒店产权资讯第一平台”的网站于去年7月上线。去年11月,新金融观察记者采访其相关负责人时,挂在该平台上出售的酒店项目总资产已近600亿。

今年1月,该平台发布了《2014年中国酒店产权交易分析报告》(以下简称:《报告》),报告提及,2014年,酒店产权网共计收录酒店出售资产近1000亿,其中线上资产800亿,线下出售资产200亿。如今,这个数据已经飙升至2000亿。

“2000亿是我们受托的酒店资产,线上和线下都有。不能因为有些酒店项目没有挂在网上,就视同它不存在。上海确实有不少‘重量级’的酒店资产在委托我们出售,但对方要求对合作事宜保密,我们也不能透露其相关信息。重要的是,这些信息一旦公布,会引起相关酒店管理人员和员工的动荡。”4月9日,酒店产权网相关负责人对新金融观察记者表示。

他同时强调,自己所在的澳门拉斯维加斯博彩还只是酒店行业中很小的一个“面”。但通过这面小小的“镜子”,他认为,未来一段时间,酒店产权网会涌来更多的酒店资产,待2015年结束,那个数据或许会让业界大跌眼镜。

“这不是空话。平均下来,我们每个月能接50-60个酒店资产出售项目,最多的时候,一个月接过90个项目。如果这种形势和速度继续延续,那么量级的突破只是时间问题。”

高调进驻

与抛售矛盾的另一个现实是,未来几年依旧有部分高星级酒店即将“涌入”上海。

据酒店分享平台“美栈旅行”在4月份发布的信息显示,未来几年,上海将有22家高端酒店相继开业,“各家酒店都使出浑身解数来争奇斗艳,一场激烈的大战不可避免。”

无独有偶,该平台在近日发布的另一城市的酒店进驻情况同样令人咋舌——“未来5年,三亚将陆续开业更多的高端酒店,无论是投资40亿的丽晶酒店、60亿的八爪鱼酒店还是过百亿的亚特兰蒂斯,每一家都堪称世界顶级,足够惊爆你的眼球……”该平台的文章如此开篇,标题甚至用了“挤爆三亚”的字眼。

一个不容忽视的现状是,目前三亚已开业的五星级标准酒店已超过百家。

“三亚也有部分高端酒店资产是委托给酒店产权网出售的,另外,三亚高端酒店的客房出租率(反映酒店经营状况的一项重要指标,它是已出租的客房数与饭店可以提供租用的房间总数的百分比)一向不高,至于这些酒店缘何‘大举进攻’,也着实让人看不懂。”前述相关负责人表示,“能够解释的唯一理由是,国际旅游岛。”

公开资料显示,2010年1月,国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。至此,海南国际旅游岛建设正式步入正轨。作为国家的重大战略部署,计划在2020年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。

“有意思的是,巴厘岛、马尔代夫、济州岛,在这些知名的国际旅游岛上,绝大部分的酒店都是小体量的,唯独三亚,拥有各种大规模的高端酒店物业。当然,这其中不乏有产权式酒店的操作方式,但其前景也并不趋好。”前述相关负责人说。

市场也并不乏坏典型。

彼时,有着“七星”美誉的“美丽之冠”在三亚开建。项目总体的建筑规模为60万平方米,是集超豪华酒店、商业、会展、娱乐、休闲、文化、博彩等为一体的超大型世界级酒店建筑群,号称总投资超过100亿。

“其如今的现状是,酒店卖不掉,负债无法偿还,员工也换了好几拨。其间还不乏各种不太好的传言,对动辄还要投资几十亿甚至上百亿进三亚的酒店项目,不看好。”一业内人士对新金融观察记者说。

如果三亚让人看不懂,上海的行情又如何。

“为了拿到比较好的贷款、为了让商业综合体中其他的项目卖个好价钱、为了保证空置土地的如期开发,甚至一些传统企业为了转型……”这是前述项目总监能够想到的未来更多高端酒店进驻上海的理由。

不论初衷几何,看上去均或多或少有些无奈,甚至不得已而为之。但面对高调的进驻,杨宏浩看到了美好的一面。

“仅从北京、广州一些新进驻的酒店来看,他们多数在打主题、精品、特色和文化牌,这样一来,其是区别于以往高端酒店的,市场也是需要的。虽然在一些城市可能会面临增量的问题,但这样的特色,是有市场需求的。”杨宏浩分析道。

即便如此,这些即将高调入驻的高端酒店也有可能半路“夭折”。

因酒店集团轻资产运营的主流趋势,高端酒店的入驻一定程度上也仅仅是品牌和管理团队的入驻。只要物业符合其品牌的各项“指标”,其就可以入驻。更重要的是,一些比较强势的品牌方,在国内的“生意”几乎是稳赚不赔的,一年下来,很多比投资人或是业主方赚得还多。

除了投资方和品牌方的某一方临时“变心”更换品牌外,对前景预判不好的时候,这些高端酒店也不会如期而至。相关的佐证是,不完全统计,长沙市在2012年底曾称要进驻十几家国际联号酒店,但2013年很多利空政策出台后,很多项目都停滞了,很多品牌也都没能进驻。

何去何从

一面,急于脱手,另一面,磨刀霍霍。就如围城,里面的,外面的,各有各的向往,也各有各的苦衷。

在杨宏浩看来,一个城市要进驻高端酒店,一些投资者要投高端酒店,并不应该仅从经济效益上考量。可能会从社会因素、提升城市形象的因素来考量,也可能从提升国有企业的企业形象和提升国内酒店集团的品牌价值……总之,衡量的标准并不唯一。

更重要的是,他认为高端酒店的经营现状正在回暖。由此,出售现状也会趋缓。

相对于那些利空消息,杨宏浩更相信自己看到的——那些挂在酒店产权网上的项目资产和进入2015年后,北京、上海高端酒店出租率的数据。

上海市旅游局发布的信息显示,2015年1月,上海市五星级酒店的出租率为59.11%,同比增长值为8.86;2015年2月,五星级酒店的出租率为47.41%,同比增长值为-4.19。

“2014年北京的多数酒店是亏损的,但从今年的数据来看,北京2015年五星级酒店一二月份平均房价和出租率增长已经是正数了,这两个数都是正的。这说明,目前高端酒店的经营处于转折点,可能未来会逐渐地回升。”杨宏浩说。

在他看来,去年造成五星级酒店出售的原因,除了经营情况不太好,一些物业的升值空间也确实到达顶峰了,而业主方如果以现在的市场价将酒店资产出售掉,即便运营酒店本身并不赚钱,但也能因为近些年房产的升值而赚到一笔钱,那么,经营酒店本身是否亏损已变得不再重要。

“然而,经营并不是导致上海五星级酒店出售的全部原因。”酒店产权网相关负责人表示。

据他了解,在上海,高端酒店的投资回报率“就那样”,一年几百万的净利润,甚至没利润是很正常的。比如,上海一欲出售的国际联号酒店,目前的贷款高达十几个亿,其运营一年的净利润才一两千万。换言之,该酒店想通过酒店运营来覆盖其财务成本是很难的。而更深刻的原因是,很多投资人对高端酒店在未来相当长一段时间是看空的。

更残酷的现实是无人接盘。

酒店产权网的相关负责人并不愿意透露通过其平台达成的出售金额。但《报告》提及,五星级酒店呈现出绝对的单边买方市场,咨询五星级酒店物业寥寥无几,五星级酒店出售大量增加,致使五星级酒店物业大量囤积,并且出现了交易时间放缓的事实。

由此,高端酒店的出售达成情况可见一斑。

在该负责人看来,我国酒店资产的流通尚未起步,这和中国酒店行业一直高速发展的状态有关——我国的酒店资产一直处于上升阶段,还没有触顶的经历,此次,酒店行业的巨变将迫使国内在资产流通方面急速完善,当最后一个环节完善并形成整个链条的闭环后,酒店行业才更具有全链条整体优势,才能更加规范。

“而酒店产权网正在积极接洽更多的投资机构,获取更多的资金支持,以尽快开拓国内更大的市场和部分海外市场。”他强调。
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